 |
|
|
| Info on the Buying Process |
| Nadat u uw huis heeft gevonden en de prijs bent overeengekomen, kunt u het volgende aankoopproces verwachten. |
|
|
|
|
|
Wat u in deze sectie vindt
Het Koopproces in het algemeen
Zodra u uw huis heeft gevonden en de prijs bent overeengekomen, is het proces verder best eenvoudig. Een Compromis de Vente wordt gemaakt, door de makelaar bij wie de voorwaarden van aankoop zijn overeengekomen. Het doel hiervan is om de overeenkomst tussen de beide partijen helder te maken voor de Acte de Vente. De acte de vente is wanneer de notaris daarwerkelijk de verkoopakte opmaakt en de verkoper wordt betaald. Het hele proces neemt normaalgesproken 2 maanden in beslag, veelal minder indien er geen sprake is van een lening. De Franse wetgeving biedt kopers 7 dagen bedenktijd. Deze periode start wanneer de compromis af is en per aangetekende post op het thuisadres van elke aankoper is geleverd. Aan het einde van de bedenktijd wordt er van u verwacht dat u de borgsom heeft betaald. Meestal via een overboeking per bank naar de notaris die de verkoopakte voorbereid. De notaris begint zijn werk ter voorbereiding van de verkoopakte normaalgesproken ongeveer 8 weken na ontvangst van de borgsom. Voor het tekenen van de Verkoopakte, zou u het volgende moeten hebben gedaan: u heeft het object geïnspecteerd om er zeker van te zijn dat alles in dezelfde staat is zoals de laatste keer dat u het object bezocht, u leest de meterstanden van electriciteit, water en gas, en controleert dat meubels die u overneemt aanwezig zijn! U heeft het huis verzekerd, met name noodzakelijk als u een lening heeft. De notaris zal vragen om een bewijs van verzekering. U dient het resterende bedrag overgemaakt te hebben. U heeft een regeling getroffen indien een van de aankopende partij niet aanwezig kan zijn. Veel van bovengenoemde zaken kunnen geregeld worden door onze Burgundy4u collega's, neem vrijblijvend contact op voor advies. Houd er alstublieft rekening mee dat sommige regels, belastingen of wetten van tijd tot tijd veranderen. We proberen de informatie up to date te houden. Ook adviseren we u altijd om specialistisch advies in te winnen in Franse wetgeving, belastingen en verordeningen, aangezien hun toepassing in uw specifieke geval kan variëren.
Overzicht van (ver)koop termen
A
ACOMPTE (''VOORSCHOT'')
Als de compromis de vente is getekend, wordt van de koper verwacht een voorschot te storten (gebruikelijk is 10%). Deze storting zal worden afgetrokken van de aankoopprijs wanneer de definitieve akte wordt getekend. Als de koper echter om persoonlijke redenen niet met de koop zou willen doorgaan, dan zal het voorschot betaald worden aan de verkopende partij (tenzij de annulering door oncontroleerbare gebeurtenissen is veroorzaakt – (zie Ontbindende Voorwaarden). Bij Burgundy4u vragen wij u het voorschot te storten op de rekening van de notaris. We zullen hun bankgegevens aan u geven om het over te maken. U moet rekening houden met 3-4 dagen voordat het bedrag op de bankrekening van de notaris aanwezig is. Dit voorschot wordt pas na de 7 dagen bedenktijd verwacht, maar het is goed om de overmaking van te voren voor te bereiden.
ACTE AUTHENTIQUE OR ACTE DE VENTE (“VERKOOPAKTE”)
Het definitieve contract is een officieel document, het heet 'verkoopakte'. Het bevat de voorwaarden van het contract en bij ondertekening ervan op het notariskantoor, passeert het object naar de koper. Tijdens het tekenen van deze akte, moeten all e bedragen bij de notaris aanwezig zijn. U krijgt een ATTESTATION, een certificaat van koop, terwijl u wacht totdat de authentieke akte geregistreerd wordt bij het kadaster. Het origineel wordt bewaard door de notaris, en een kopie van de verkoopakte wordt naar u opgestuurd met de resterende fondsen die gereserveerd waren om de akten te ‘publiceren’. Dit zou niet langer dan 3 maanden moeten duren. Bij sommige departmenten duurt het langer, maar achterstanden worden weggewerkt.
AGENT IMMOBILIER (''MAKELAAR”)
De makelaar is een professional die de verkoper, de koper of de huurder vertegenwoordigt, gedurende de aankoop- of huurprocedure van apartmenten, gebouwen, huizen, stukken land… De makelaar is dus niet de eigenaar van de objecten; hij of zij biedt het te koop of te huur aan. De makelaar kan een verkoop slechts vertegenwoordigen als er een 'mandat de vente' of 'mandat de recherche' is ( een contract waardoor hij gemachtigd is om een overeenkomst te sluiten).
ASBEST SURVEYS (“ETAT D'AMIANTE”)
Er wordt van verkopers van huizen vereist om bij de voorlopige verkoopovereenkomst een certificaat te voegen met de de staat van aanwezigheid of afwezigheid van asbest. Ze moeten een onderzoek laten doen door een erkend expertise bedrijf in asbest en, waar nodig, bewijs tonen dat alle maatregels zijn genomen die in het rapport staan.
B
BOUCLIER FISCAL (“BELASTING-SHIELD”)
Vanaf 1 januari 2007 is de maximum belasting die een individu moet betalen 60% van het inkomen. Belasting met betrekking tot deze regel bestaat uit: inkomensbelasting, vermogensbelasting, taxe foncière en taxe d’habitation.
C
CLAUSES SUSPENSIVES (“ONTBINDENDE VOORWAARDEN'')
De ontbindende voorwaarden zijn gemaakt om de partijen te beschermen en worden opgemaakt als onderdeel van de Compromis de Vente. Ze maken het mogelijk voor de koper zich terug te trekken uit de koop onder bepaalde omstandigheden; zoals geen financiering kunnen rondkrijgen, als een verzoek tot 'outline planning' geweigerd is. Deze voorwaarden zijn een belangrijk onderdeel van het contract , omdat het contract niet zeker is totdat ze onvoorwaardelijk worden (met een bepaalde tijdslimiet).
CONTRAT DE RESERVATION
Het Contrat de Reservation heeft betrekking op Nieuwe Ontwikkeling. Het is een voorlopige privé akte waarin de ontwikkelaar ("reserverende partij") ermee akkoord gaat om een overeengekomen gebied te reserveren voor de koper ("reserveerder") in een bouwplan die hij van plan is te bouwen. De koper doet een 5% aanbetaling en geeft zijn financieringsplan aan.
COMPROMIS DE VENTE ('' VOORLOPIG KOOPCONTRACT”)
Het voorlopig koopcontract is het resultaat van de onderhandeling tussen de verkoper en de koper van een eigendom. Het wordt gemaakt door hetzij de notaris of de makelaar; het wordt dan respectievelijk een Compromis de Vente of een Sous-Seing Prive genoemd. Dit voorlopige contract, getekend door beide partijen, is een juridisch bindende overeenkomst voor beide partijen.
Bij Burgundy4u nemen we de tijd voor het maken van het voorlopig koopcontract. Aangezien hier alle details van de overeenkomst worden vastgelegd, en de informatie verschaft aan de notaris voor de voorbereiding van de verkoopakte. Dit resulteert uiteindelijk in een snelle afwikkeling van de verkoop. Er staat onder andere in vermeld:
Overeengekomen verkoopprijs, te verwachten extra kosten voor zegels en notariskosten.
Wat wel/niet inbegrepen is, bijvoorbeeld meubels, recht van overpad.
Technische informatie over het huis, lood in verf testen, asbest, energie efficiëntie van het huis, en alle andere wettelijke testen die nodig zijn om aan de koper te overhandigen voordat hij zich vastlegt.
Ontbindende voorwaarden, (met andere woorden de koop gaat alleen door als...). Enkele voorbeelden :
-een hypotheek kunnen verkrijgen
-een bouwvergunning kunnen verkrijgen
D
DROIT DE RETRACTION (“7-DAGEN BEDENKTIJD”) (WET SRU)
Onder deze wetgeving, hebben kopers een 7-dagen bedenkperiode (Droit de Rétraction of Droit de Réflexion). Tijdens deze 7 dagen bedenktijd, mag er geen aanbetaling gedaan worden.
DROITS DE SUCCESSION (“INHERITANCE BELASTING'')
De informatie over de overerving, met betrekking tot wat er moet gebeuren met het huis als de eigenaar komt te overlijden, wordt in de finale koopakte beschreven en wordt niet altijd bepaald door een testament. De inhoud van het koopcontract bepaalt wat er gebeurt met het huis als de eigenaar overlijdt. Franse wetgeving voor overerving is wezenlijk anders dan de Nederlandse, u doet er goed aan advies in te winnen van een gespecialiseerde advocaat die de Franse wetgeving en de toepassing ervan op uw situatie begrijpt .
DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIC ( energy efficiency report)
De verkoper is verplicht om een rapport te overhandigen met een beschrijving van het energieverbruik van een huis, en de koolstof uitstoot. Net zoals een koelkast in de winkel een letter van A tot G heeft, moeten huizen een dergelijk etiket krijgen. De volgende informatie staat in dit document :
a) kilowattverbruik per vierkante meter, met bijbehorende letter van A tot G. Waarbij A een verbruik van minder dan 51 kWu/m2 per jaar, en G meer dan 451 Kwu/m2 per jaar.
b) Totaal bedrag per jaar in euro voor verwarming en verkoeling van het huis en verwarming van het water.
(deze cijfers zijn een indicatie )
c) Schatting van de uitstoot van broeikasgas (kg eqCO2/m2 per jaar)
d) Suggesties ter verbetering van de systemen in het huis
e) Indicatie van te investeren kosten en te verwachten daaruit voortvloeiende besparingen.
E
ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (Natuurlijke en Technologische risico's)
Dit is een ander deel van de verplichte informatie die aan de verkoper gegeven moet worden. De nationale en lokale overheid hebben risicogebieden gedefinieerd met betrekking tot bijvoorbeeld overstromingen, aardverschuivingen door mijnbouw, technologische risico's zoals kerncentrales etc. Indien het gebied niet als zodanig gedefinieerd is, moet de eigenaar verklaren of hij ooit verzekeringsgeld heeft ontvangen voor dergelijke schade, waarbij hij ook de koper informeert over bijvoorbeeld plotselinge overstromingen, regelmatige sterke wind etc.
Een vertegenwoordiger van Burgundy4u zal u helpen deze documenten te begrijpen, aangezien een huis in een officieel overstromingsgebied wellicht alleen de oevers van de rivier onderin het dorp betreft, en niet het specifieke huis bovenop de heuvel.
F
FRAIS D’ ACTE ( OVERDRACHTSKOSTEN)
In Frankrijk betaalt de koper de notariskosten en het «zegelrecht» van een koop. Deze worden bepaald door officiële tabellen, met andere woorden, de leeges aan de staat en het percentage aankoopbelasting worden vastgesteld door de staat. Voor huizen vanaf 100 000 euro, zijn deze kosten tussen 6.5% en 7%. Hoe lager de prijs, des te hoger het percentage. Ongeveer 2% gaat naar de Notaris, en 5% naar de lokale en nationale overheid. De tabellen kunnen niet precies de belasting voorspellen, daarom is er veelal wat geld over, nadat de akten gemaakt zijn en letterlijk de zegels zijn gekocht. De notaris zal dit tezamen met de akten ongeveer 3 maanden na de ondertekening overhandigen. Indien u een lening neemt, komen er ook registratiekosten bij. Neemt u contact op met een notaris of een makelaar om een indruk te krijgen van deze kosten. Maar onthoud u dat de kosten over de onderhandelde koopprijs berekend worden (niet de vraagprijs). Sommige websites tonen u de overdrachtskosten in de verkoopprijs, maar deze veranderen natuurlijk als de uiteindelijke koopprijs anders is. De Burgudy4u website adverteert huizen exclusief de overdrachtskosten, net zoals alle andere Franse websites.
I
IMPOT SUR LA FORTUNE of ISF (''VERMOGENSBELASTING'')
De vermogensbelasting is van toepassing voor diegenen met netto belastbare activa van meer dan 750.000,- euro. Als u in Frankrijk woont, worden de wereldwijde activa in acht genomen, en woont u in het buitenland, dan worden alleen de Franse activa erbij betrokken.
De ISF is op alle activa van toepassing behalve op bedrijfsactiviteiten, antiek, kunstwerken en intellectueel eigendom. Daarom is de belasting niet alleen van toepassing op land en gebouwen, maar ook op bankrekeningen, effecten, boten en jachten, paarden, juwelen, goud, kostbare metalen en zelfs meubels en levensverzekeringen.
Diverse zaken zijn aftrekbaar, met inbegrip van belastingschulden, hypotheken en bankschulden. De datum voor de waardevaststelling van activa is elk jaar op 1 januari.
Let erop dat belastingen kunnen variëren indien u wel of niet in Frankrijk woont. Het wordt aanbevolen specialistisch advies in te winnen bij een belasting adviseur die kennis heeft van het Franse belastingsysteem.
IMPOT SUR LES PLUS VALUES (“VERMOGENSAANWAS BELASTING”)
Dit moet men betalen over de gerealiseerde winst op de verkoop van bepaalde bezittingen in Frankrijk, inclusief huizen, antiek, kunst, juwelen en effecten. Er is een vast tarief van 26 procent voor ingezetenen buiten de EU en 16 procent voor EU ingezetenen die niet in Frankrijk wonen.
Uw primaire woning wordt niet onderworpen aan vermogensaanwas belasting, mits het uw hoofdwoning is op het moment van verkoop, of uw hoofdwoning was minder dan een jaar voor de verkoop.
Een schaal van belastingvrijstelling wordt toegepast op elk ander bezit dat u minstens vijf jaar in uw bezit heeft gehad. Dit bedraagt 10% per jaar van eigendom vanaf het zesde jaar, wat resulteert in een totale vrijstelling na 15 jaar. Indien u verplicht bent uw huis te verkopen door familie omstandigheden of werkgerelateerde redenen, dan bent u ook vrijgesteld van vermogensaanwas belasting.
Let erop dat belastingen kunnen variëren indien u wel of niet in Frankrijk woont. Het wordt aanbevolen specialistisch advies in te winnen bij een belasting adviseur die kennis heeft van het Franse belastingsysteem.
L
RISQUE D'ACCESSIBILITE AU PLOMB (LOOD RISICO'S)
De verkoper moet een op lood gebaseerd verfonderzoek toevoegen aan alle voorlopige en definitieve verkoopovereenkomsten. Loden pijpen worden niet gecontroleerd, enkel of er lood aanwezig is in de verf. In dit rapport wordt er ook een vermelding gemaakt van de algemene staat van het huis, maar slechts beperkt tot of het huis gevaarlijk is om in te wonen. Het kan in no way be compared to a survey. The Lead Survey should be part of the compromis de vente.
M (Vanaf hier moeten we de tekst nog vertalen.. Excuses voor het ongemak! )
MANDAT DE VENTE ( SALES CONTRACT)
This is the contract between the vendor and the estate agent. This contract in France is ususally on a non-exclusive naure. That is why you see several estate agents representing the same house. At Burgundy4u, we pride ourselves with having more and more mandat de vente EXCLISIVE. This is where the vendor agrees to sell only through the one agency. This is especially handy when the owners are not there, and key handling is managed by the one agency.
N
NOTAIRE (“SOLLICITOR”)
The Notaire is known as the solicitor, he is a member of the legal profession entrusted by the French Republic to authenticate deeds, thus bringing more security to both signatories. It is also thanks to them that the French system for real estate transactions is noted to be one of the most secure in the world. The Notaire is a neutral body in the transaction as he acts as a public official. Hence it is mostly unnecessary to appoint a dedicated Notaire.
P
PRET IMMOBILIER (“MORTGAGE”)
A mortgage is a temporary, conditional pledge of property to a creditor/bank as security for repayment of a loan. This is what usually takes the longest time to sort out after the Compromis de vente has been signed. The Purchaser has by law 30 days time to sort out the mortgage counting form the day the compromis is officially delivered to him. There are costs involved with a Mortgage, cost to register the loan with the cadastre (land registry) and usually administration costs by the financing bank. You will need the completed compromis to formally apply for the mortgage. Of course you will already have had an idea of your ability to get the funds before the offer went out. Let us know if you need help with finding a competing loan offer in your language. Burgundy4u has contacts with English speaking banks in France, that can give you a free loan offer.
PROJET D’ACTE (“DRAFT TITLE”)
The Draft Title is prepared by the notaire. We at Burgundy4u, ask for a copy so that we can use it to translate to you if you so require. The Draft Title includes all the information relating to the Final Contract terms and conditions.
PAIEMENT (PAYMENT)
Cash, credit cards or foreign ( non french) bank cheques are not accepted as legal tender by Notaries. It is best you order a bank transfer or by at a cost a guaranteed bankers cheque.
It is best if you use a currency exchange dealer such as HIFX or Baydonhill, to plan when best to buy Euros at the best rate. You get this way a better exchange rate than high street banks, and better service at lower cost. Your Currency contact will help you decide when to buy your euros. Your burgundy4u representative will provide you with the IBAN and BIC codes for the Notaries bank account.
PISCINE ( swimming pool)
All swimming pools in France need to have proper protection to avoid accidental drowning by children. This can be a fence round the pool, a cover that can be walked on, or an agreed alarm system that alerts if there is somebody in the pool. The Notary will demand a proper certificat as proof that these measures have been taken.
S
SAFER – SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER AND D’ETABLISSEMENT RURAL
The SAFER is involved in property purchase when the property land is over (5000m²) 1ha. In this instance, the SAFER has an automatic right of pre-emption in order to preserve the land, which it feels should either continue or remain in agricultural use. The SAFER rarely exercises this right, but the Notaire is obliged to notify the SAFER before proceeding to the sale. Should the SAFER object the sale, than any agreement is null and void, the purchaser shall then recover its deposit.
S
SERVITUDES (EASEMENTS)
It is common in France that rights of way, or other easements are present. It is important that you are aware of any before you sign the compromis de vente. Common rights of way are
T
TAXE D’HABITATION (“RESIDENTIAL TAX")
The Taxe d’Habitation is a local services tax. The occupier of the house or flat on the 1st of January is liable to pay the tax, whether he owns, rents or occupies it free of charge. There can be some exemptions for over 60’s and if the property is incapable of occupation due to extensive renovations. The latest will need to be proved and the exemption confirmed by the local mayor!!
TAXE FONCIERE (“PROPERTY TAX")
The Taxe Foncière is a land tax paid to the local authorities by all owners of real estate in the municipality concerned.
TERMITES (“ETAT PARASITAIRE")
The vendor of a property is also required to carry out a termite survey, less than 3 months prior to the preliminary agreement for the sale. In BURGUNDY the local government has decided that it is NOT needed to do this test, as they are not found in our area. Notwithstanding we ask the vendor to declare in the compromis de vente that there are no termites in the house.
TVA OR TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE (“VAT”)
The current TVA rate in France is 19.6%. Building work done on houses older than 2 years, and not considered as a complete renovation have a lower VAT rate of 5.5%. This is now valid till end 2009.
|
Notaires de France
Franse website over Juridische Service, Engels beschikbaar
Wonen en Leven in Frankrijk
Link naar onze partner pagina om u goed voor te bereiden op een eigendom in Frankrijk. |
|
|
|
|
|
|
